Дипломная работа на тему: Юридическая сущность договора аренды. Понятие договора аренды

Введение

Объектом научного анализа дипломной работы являются общественные отношения, возникающие при аренде в сфере торговли. Предмет исследования - нормы законодательства о договоре аренды в российском праве в динамике их становления, развития и распространения, а также ряд связанных с ними специфических проблем российского права.

Актуальность темы дипломной работы в настоящее время обусловливается возрастанием спроса на применение договоров аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений и др.

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого периода тенденции. Во-первых, встал вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму "разгосударствления" предприятий, находившихся в собственности государства, выведения их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей в аренду трудовым коллективам в лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся для этих целей хозяйственных товариществ и обществ (по российскому законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

Общие цивилистические подходы и принципы регулирования договора аренды в условиях рыночной экономики были сформулированы и закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых в 1991 году и действовавших в Российской Федерации с 3 августа 1992 года.

Завершающим этапом разработки развернутого законодательства об аренде стало принятие части второй Гражданского кодекса РФ, введенной в действие с 1 марта 1996 года. В главе 34 Кодекса, регулирующей аренду, восприняты некоторые положения Основ гражданского законодательства, Основ законодательства об аренде и специальных нормативных актов, касающихся этих отношений, а также сохранены стабильные нормы ГК РСФСР 1964 года. Вместе с тем в ней содержится немало новелл. В Гражданском кодексе РСФСР аренде было посвящено всего 12 статей, в ГК РФ их в пять с лишним раз больше - 65. И дело не только в увеличении числа норм, детализации регулирования, но и в существенном изменении подходов к регламентации рассматриваемых отношений.

В главе 34 ГК РФ выделен комплекс общих норм, действие которых распространяется на все виды аренды. Наряду с этим введены нормы специального регулирования отдельных ее видов: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды - лизинга. Разграничение данных договоров осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты: например, сфера применения договора и специализация арендодателей - по договору проката, особый характер отношений - при лизинге и пр.

Направленность договора аренды на передачу имущества во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Однако, как показывает статистика, споры, связанные с арендой, особенно с арендой недвижимого имущества, продолжают занимать значительное место в практике российских арбитражных судов.

Целью исследования выступает комплексный теоретико-правовой анализ договора аренды и его роли и значения в развитии торговли.

Задачи дипломной работы:

рассмотреть юридическую сущность договора аренды;

проанализировать правовое регулирование арендных отношений в России;

изучить особенности арендных обязательств в зависимости от видов арендуемого имущества;

рассмотреть проблемы и перспектив развития арендных отношений.

Практическая значимость работы обусловлена тем, что она позволяет не только определить новые подходы к исследованию категории договора аренды и его значение в развитии торговли, но и систематизировать накопленные юридической наукой знания и правоприменительную практику.

Степень разработанности. Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых. Теоретической базой исследования являются научные работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Иванова, О.М. Козыря, Д.И. Мейера, С.Н. Мызрова, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, и других авторов. Однако решение поставленных перед работой задач осложняется тем, что в настоящее время систематизированные научные разработки, позволяющие установить характерные особенности договора аренды и его значение в развитии торговли, учитывающие последние изменения законодательства и судебную практику немногочисленны.

Методами исследования, применяемыми в настоящей работе являются современные положения теории научного познания общественных процессов и правовых явлений. Представляется целесообразным воспользоваться следующими частнонаучными методами: историческим, сравнительно-правовым, социально-правовым, системно-структурным.

Нормативная база исследования: Конституция РФ, федеральные законы и иные нормативные акты, затрагивающие вопросы договора аренды и его значение в развитии торговли.

Эмпирическая база исследования. Автором изучена практика применения норм, затрагивающих проблемы договора аренды и его значение в развитии торговли. Она представлена, в основном, решениями Высшего Арбитражного Суда РФ, а также практикой федеральных арбитражных судов.

Структура дипломной работы. Дипломная работа состоит из введения, четырех глав и заключения. Первая глава посвящена юридической сущности арендных отношений, понятию и особенностям аренды в гражданском праве РФ. Вторая глава - правовому регулированию арендных отношений в РФ, их существенным условиям и содержанию. В третьей главе автор рассмотрит отдельные виды арендных отношений в зависимости от предмета договора аренды. В четвертой главе освещены проблемы и перспективы совершенствования арендных отношений. Заключение представляет собой концентрированное изложение выводов, сделанных в дипломной работе, а также предложений, направленных на совершенствование нормативного регулирования договора аренды с учетом специфики торговых отношений.

Оглавление

- Введение

- ЮРИДИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА АРЕНДЫ .1 Понятие договора аренды

- Юридические особенности договора аренды ГЛАВА 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ В РФ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

- Существенные условия для договора аренды

- Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора ГЛАВА 3. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ, ПО РАЗНЫМ ВИДАМ ИМУЩЕСТВ

- Аренда транспорта

- Договорные обязательства по недвижимому имуществу

- Договор лизинга финансовой аренды в торговле ГЛАВА 4. АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ

- Заключение

- Список использованной литературы

Заключение

Таким образом, в заключение можно сделать следующие выводы:

. Договору аренды присущи характерные черты, позволяющие рассматривать его в качестве самостоятельного вида гражданско-правовых договоров: принадлежность его к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества; диспозитивный характер норм, регулирующих договор аренды, действующий в случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре; выделение отдельных видов договора аренды произведено в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность. Законодательное регулирование отношений аренды публичного имущества должно осуществляться на федеральном уровне. Гражданский кодекс Российской Федерации заложил основу нормативной базы для регулирования арендных отношений в условиях обновляемой экономики.

. Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.

Однако, к сожалению, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода. Если обратиться к нормативным актам, регулирующим арендные правоотношения, то в их числе, наряду с собственно законодательными актами, окажутся документы многочисленных исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Более того, законотворчество продолжается - на уровне как Федерации, так и ее субъектов.

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает немало проблем. Одной из наиболее актуальных, на наш взгляд, является проблема соответствия законодательства субъектов Федерации федеральному законодательству.

. Отношения сторон по договору аренды носят длящийся характер. Права арендатора обременяют арендованное имущество. При переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) к другому лицу право аренды следует за вещью: арендное обязательство не прекращается, а новый собственник занимает место арендодателя, он не вправе требовать изменения или расторжения договора иначе, чем по основаниям, предусмотренным законом или договором.

В решении проблемы конкуренции вещных и обязательственных требований значительную роль мог бы сыграть институт владельческой защиты, осуществляемой путем особых владельческих исков, направленных на оперативное восстановление нарушенного положения и не требующих сложного процесса доказывания права собственности, поскольку сама владельческая защита по сути основана на предположении владельца собственником. Владельческой защитой может воспользоваться и собственник, предпочитая ее более сложным вещно-правовым искам.

. Попытку исправить сложившееся положение с квалификацией существенных условий договора аренды путем отсылки к диспозитивным нормам, касающимся способов определения сроков аренды и арендной платы, нельзя признать удачной. Круг существенных (обязательных) условий договора определяется в законе императивными нормами, причем, как правило, с оговоркой, что отсутствие хотя бы одного из них непосредственно в договоре влечет признание его незаключенным. Между тем п. 2 ст. 610 ГК РФ допускает признание договора аренды заключенным при отсутствии в нем условия о сроке аренды, п. 1 ст. 614 - о размере платы за нее.

. Рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа, и требует специального правового регулирования.

Список литературы

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (ред. от 30.12.2008) // СЗ РФ от 26.01.2009, № 4, ст. 445.

2. Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28.05.1988 // СЗ РФ от 09.08.1999, № 32, ст. 4040.

. Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 11.12.2006, № 50, ст. 5278, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ (ред. от 25.06.2012) // СЗ РФ от 05.06.2006, № 23, ст. 2381, СЗ РФ от 25.06.2012, № 26, ст. 3446.

. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.01.2002, № 1 (ч. 1), ст. 1, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5523.

. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4147, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4320.

. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // СЗ РФ от 07.08.2000, № 32, ст. 3340, СЗ РФ от 08.10.2012, № 41, ст. 5527.

. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 23.04.2012) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207, СЗ РФ от 30.04.2012, № 18, ст. 2128.

. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4318.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410, СЗ РФ от 05.12.2011, № 49 (ч. 1), ст. 7041.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 4167.

. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации. Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 16.10.2012) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822, СЗ РФ от 22.10.2012, № 43, ст. 5786.

. Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта. Федеральный закон от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 21.11.2011) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 28.11.2011, № 48, ст. 6724.

. О приватизации государственного и муниципального имущества. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44, ст. 4148, СЗ РФ от 02.07.2012, № 27, ст. 3587.

. О финансовой аренде (лизинге). Федеральный закон от 29.10.1998 № 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) // СЗ РФ от 02.11.1998, № 44, ст. 5394, СЗ РФ от 10.05.2010, № 19, ст. 2291.

. О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге. Федеральный закон от 08.02.1998 № 16-ФЗ // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 787.

. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594, СЗ РФ от 30.07.2012, № 31, ст. 4322.

. Об образовании. Закон РФ от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 10.07.2012) // ВСНД и ВС РФ от 30.07.1992, № 30, ст. 1797, СЗ РФ от 16.07.2012, № 29, ст. 3991.

. О недрах. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 06.12.2011) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823, СЗ РФ от 12.12.2011, № 50, ст. 7343.

. Письмо Минфина РФ от 31.08.2007 № 03-03-06/1/628 // Официальные документы (приложение к "Учет. Налоги. Право"), 2007, № 33.

Специальная литература

23. Азукаева Б.А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007

24. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 5-е изд., стереотипное. М.: Статут, 2005.

. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М., 2009.

. Витрянский В. Договор аренды // Закон. 2001. № 11.

. Гражданское право: Учебник. Т. 2. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2008.

. Захарьин В.Р. Аренда: правовые вопросы и налогообложение // Экономико-правовой бюллетень. 2010. № 7.

. Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права (10-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2010.

30. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. М.: МЦФЭР, 1996.

. Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11.

. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2 ч. М.: Статут, 2003.

. Мешалкин В., Мельникова Ю., Крутякова Т. Договор аренды: правовое регулирование, бухгалтерский учет, налоги // Экономико-правовой бюллетень. 2002. № 5.

. Муртазин А.И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2010.

. Мызров С.Н. Договор аренды: Дис. ... канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000.

. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское право. Учебник. М.: Юристъ, 2004.

. Оводов А.А. Договор аренды недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2006, № 2.

. Перова Е.Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. № 3.

. Свод законов Российской империи. Т. 10. Ч. 1. Ст. 1691. С.-Петербург: Изд-во Я. Канторович, 1896.

. Черепахин Б.Б. К вопросу о частном и публичном праве. По изд. 1925 г. Д-Юре, 1994.

. Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право, 2003, № 7.

. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001.

. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996.

Судебная практика

44. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 // Вестник ВАС РФ, 2012, № 1.

45. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ, 2002, № 3.

. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 // Вестник ВАС РФ, 2000, № 7.

. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.06.2011 № Ф03-2003/2011 по делу № А59-4222/2010 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Центрального округа от 26.05.2011 по делу № А62-4058/2010 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А67-5335/2010 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2010 по делу № А75-12352/2009 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.09.2010 по делу № А33-6323/2009 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу № А33-13610/2009 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу № А08-2894/2009-8 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу № А29-2683/2009 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу № А28-5165/2009-108/21 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2009 № Ф09-2485/09-С4 по делу № А60-13216/2008-С11 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2007 № Ф09-3677/07-С5 по делу № А60-30777/06-С2 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2006 по делу № А21-1407/04-С2 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.03.2006 по делу № А21-780/2005-С1 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 № А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2004 № А17-254/15/3 // СПС "Гарант".

. Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2000 № А06-2079-17/99 // СПС "Гарант".

. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2009 № 09АП-18612/2009-АК по делу № А40-83313/09-94-572 // СПС "Гарант".

. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2008 по делу № А79-3354/2008 // СПС "Гарант".